فعالیت ۶۹ درصد تعاونیهای مشکل دار در بخش مسکن
به گزارش آتیه آنلاین، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در قالب یک گزارش سیاستی به بررسی وضعیت تعاونیهای مسکن و موانع موجود پیش روی آنها پرداخته که گویای آن است: «مسائل مرتبط با تأمین مالی، مهمترین مانع در برابر عملکرد مطلوب تعاونی های مسکن کشور است. فائق آمدن بر این چالش، مستلزم استفاده از شیوههای تأمین مالی نوین مانند اعطای تسهیلات به اجزای زنجیرۀ مسکن به جای افراد، استفاده از اوراق مشارکت پروژه یا صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان از یکسو و اعطای زمین ارزان قیمت، وام های کم بهره و معافیت های مالیاتی از جانب دولت از سوی دیگر ، است».
بررسی اطلاعات ثبت شده در سامانۀ جامع و هوشمند بخش تعاون نشان میدهد که تا ۸ تیر ماه ۱۴۰۴جمعًا، ۳۲ هزار و ۸۷۹ تعاونی مسکن ثبت شده در کشور وجود داشته که ۱۰ هزار و ۸۱۲ مورد آن فعال هستند. از این تعداد هم تنها ۸۴۰ تعاونی دارای پروژه در حال ساخت هستند که ۲۱۶ مورد مربوط به مسکن متعارف۳۱۳، مورد مربوط به مسکن مهر و ۳۱۱ مورد مربوط به نهضت ملی مسکن است و مابقی یا به هدف رسیده و واحدهای مسکونی را تحویل داده اند، یا صرفًا درگیر فعالیت های جانبی چون مشاعات، واحدهای تجاری و فضاهای مازاد بوده و برخی نیز فرآیند انحلال را طی می کنند.
در مسکن مهر نیز از حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد، حدود ۸۴۰ هزار واحد به تعاونی ها واگذار شده بود. بر اساس آخرین گزارش دریافتی از استانها از ابتدای شروع طرح مسکن مهر ، از کل واحدهای مربوط به تعاونی های مسکن مهر ، تا کنون ۸۱۶ هزار واحد (حدود ۹۷ درصد( تکمیل و واگذار شده و تعداد ۲۴ هزار واحد (حدود ۳ درصد) در مرحلۀ تکمیل ساخت هستند. بااین حال، مطابق با گزارش دفتر نظارت و ارز یابی تعاونی ها در تاریخ اسفند ،۱۴۰۳ در حال حاضر از کل ۶۶۷ تعاونی مشکل دار ثبت شده در سامانه TEOC، تعداد ۴۶۰ مورد، تعاونی مسکن هستند(۶۹ درصد). همچنین در مجموع چهار درصد از تعاونی های مسکن فعال، موفق به ساخت وساز و یا تحویل واحد مسکونی نشده و ذیل تعاونی های مشکل دار قرار میگیرند.
تعاونی های مشکل دار به تعاونی هایی گفته میشود که دارای یکی از ۵ شاخص زیر باشند:
- وجود شکایت حداقل یک سوم اعضاء در هر شرکت و یا اتحادیه تعاونی دارای یکصد عضو و بیشتر ؛
- احراز جرائم کیفری هیئت مدیره و مدیرعامل حسب گزارش های حسابرسی؛
- هر تعاونی مسکن که پروژه اش بیش از ۱۰ سال طول کشیده و یا زمین با کاربری غیرمسکونی خریداری کرده باشد؛
- شرکتها و اتحادیههای تعاونی موردنظر برای اعمال بند ۱۷ماده ۶۶ قانون بخش تعاونی
- هر شرکت و یا اتحادیه تعاونی دیگری که به دلیل ابهامات و مشکلات خاص حقوقی، فرآیند رسیدگی به امور آن دارای آثار اجتماعی منفی باشد. بررسی مشکلات رایج در تعاونی های مسکن مشکل دار نشان میدهد که مسائل مرتبط با تأمین مالی،مهمترین مانع در برابر عملکرد مطلوب تعاونی های مسکن بوده است. از این جهت، استفاده از شیوه های تأمین مالی نوین، اختصاص زمین ارزان قیمت از جانب دولت، وام های کم بهره و معافیت های مالی میتوانند به حل این چالش کمک کند. از طرفی، تعدد مشکلات مدیریتی در تعاونیهای مسکن، حرفه ای سازی مدیریت تعاونیهای مسکن، ایجاد نهادهای ناظر ، آموزش اعضا و پیگیری قضایی موارد تخلف را ضروری میسازد.
پس از مسائل مرتبط با تأمین مالی، مسائل مدیریتی شامل تخلف هیئت مدیره، اختلافهای میان هیئت مدیره و اعضا یا فقدان تخصص و عدم آشنایی آنها با اصول و مقررات تعاونیها، پرتعدادترین مشکلات در تعاونیهای مسکن مشکلدار هستند. مسئلهای که ضرورت بازنگری در قوانین مرتبط با هیئت مدیرۀ تعاونیها، حرفه ای سازی مدیریت تعاونیه ای مسکن، آموزش اعضا، ایجاد نهادهای ناظر و تأکید بر پیگیریهای قضایی در موارد تخلف را ضروری میسازد.
چالش مسکن اجتماعی
از چشماندازی دیگر ، می توان به نقد مفهوم «مسکن اجتماعی» در ایران پرداخت و آن را با مدلهای بین المللی مقایسه کرد. برخی پژوهشگران در سطح بین المللی، اغلب مسکن اجتماعی را مبتنی بر اجاره و تحت مالکیت عمومی/غیرانتفاعی تعریف میکنند. این مدل در ایران غایب است و در عوض، طرحهای مالکیتی به اشتباه مسکن اجتماعی نامیده میشوند که این امر می تواند به سیاستهایی منجر شود که به طور مؤثر نیازهای گروههای هدف را، به ویژه در مورد امنیت تصرف و استطاعت پذیری بلندمدت، برآورده نسازند. در واقع، موفقیت یا شکست تعاونی ها به نیروهای ساختاری بزرگتر گره خورده است و بهبود عملکرد تعاونی مستلزم پرداختن به مسائل کلان حکمرانی و پارادایم توسعه است، نه فقط اصلاحات خرد در سطح مدیریت تعاونی.
یافته های این بررسی نشان می دهد، یکی از نقاط قوت مدل های موفق جهانی، وجود سازوکار حقوقی برای جلوگیری از بازگشت مسکن تعاونی به بازار سوداگرانه است. برخی دیگر از ویژگی های مهم تعاونی های مسکن موفق را می توان چنین برشمرد: تنوع بخشی به منابع مالی با بهره گیری از اوراق مشارکت تعاونی، وام های خرد مردمی، راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری تعاونی؛ حمایت دولتی هدفمند شامل اختصاص زمین ارزان یا رایگان، اختصاص زمین های دولتی با قیمت نازل به تعاونی ها در قالب طرح هایی نظیر اجاره بلندمدت و اعطای معافیت های مالیاتی و یارانه سود تسهیلات به پروژه های تعاونی؛ ترکیب مدل اجاره ای و ملکی (حق بهره برداری بلند مدت) توجه به بعد اجتماعی و مشارکت اعضا در تصمیم گیری ها و نظارت بر پروژه و تأکید بر کیفیت زندگی ساکنین از طریق ایجاد فضاهای سبز ، فضاهای اشتراکی و ارائۀ خدمات اجتماعیو اولویت دهی به گروههای خاص و اختلاط اجتماعی به منظور پررنگ ساختن رسالت عدالت اجتماعی در تعاونی ها و جلوگیری از ایجاد مجتمع های تک طبقه اجتماعی (گتوهای فقیرنشین).
پیشنهاداتی برای بهبود شرایط تعاونیها در ایران
در ادامه این گزارش راهکارهایی برای بهبود شرایط تعاونیهای مسکن پیشنهاد شده و در قالب آن آمده است: تحدید انبوه سازی ذیل تعاونی های مسکن و بازگشت به الگوی تعاونی های مسکن کارمندی و کارگری در یک چارچوب جدید در کنار گنجاندن طرح های استیجاری بلندمدت در سیاست های حوزۀ تعاونی مسکن از جمله مهمترین سیاست ها در راستای تسهیل دسترسی اقشار آسیبپذیر به مسکن مقرون به صرفه هستند.
از دیدگاهی ساختاری و در سطح کلان، مشکلات تعاونی های مسکن را می توان در آن دسته از سیاست های شهری و اجتماعی جست که مشوق رویکردهای سوداگرانه و رانت جویانه نسبت به مسکن و مدل های از بالا به پایین به جای طرح های جامعه محور در این حوزه هستند. بنابراین، گام نخست در تسهیل دستیابی تعاونی های مسکن به اهداف اصلی خود، تغییری پارادایمی در سیاست های مسکن به نفع تولید مسکن اجتماعی و استطاعت پذیر است. به علاوه میتوان با اصلاح قوانین )مثًال ثبت شرط عدم فروش آزاد واحدهای تعاونی به مدت طوالنی یا مادام العمر ) از خروج واحدهای ارزان قیمت از دسترس اقشار کم درآمد جلوگیری کرد. همچنین با ایجاد صندوق های زمین و مسکن تعاونی (مشابه تراست زمین( میتوان زمین های دولتی یا موقوفه را در اختیار تعاونی ها قرار داده و مالکیت عمومی آنها را در بلندمدت تضمین کرد. از طرفی تقویت نقش دولت در زمینۀ اعطای زمین ارزان یا ارائه معافیت های مالیاتی، از مهمترین گام ها در راستای کارآمدسازی تعاونی های مسکن در کشور محسوب میشود.
عبور از رویکرد مالکیت محور مسکن و گنجاندن طرح های استیجاری بلندمدت در سیاست های این حوزه، عاملی مهم در راستای دستیابی به اهداف مسکن اجتماعی و استطاعت پذیر است.
بر اساس این گزارش راهکارهای این حوزه را میتوان در چهار حوزۀ اصلاح و بازنگری در قوانین و مقررات، تقویت ساختار اجرایی و نظارتی، حمایت مالی و اعتباری هدفمند و حرفه ای سازی و ظرفیت سازی در مدیریت پیگیری کرد.
مشروح گزارش سیاستی منتشر شده در این قسمت آمده است.